Aluguel de temporada em Ubatuba: ocupação, diárias e sazonalidade

O aluguel por temporada é uma das formas mais comuns de obter renda com imóveis em Ubatuba, cidade que recebeu, segundo estimativa da Prefeitura, cerca de 4 milhões de visitantes no verão de 2025/2026, dos quais 1,5 milhão no Réveillon. Os números a seguir vêm de plataformas privadas que monitoram anúncios em sites como o Airbnb. São estimativas de terceiros, com metodologias próprias, e não garantem resultado para nenhum imóvel. Esta página não promete rentabilidade: ela reúne dados e regras para uma análise mais bem informada.

O que dizem os dados de mercado

As plataformas chegam a números diferentes, porque contam anúncios e calculam médias de formas distintas:

• AirROI (12 meses até setembro de 2026, atualizado em 1º de outubro de 2026): 12.763 anúncios ativos, ocupação média de 32,8%, diária média de R$ 601 e receita anual média de R$ 48.100 por anúncio, 6,9% abaixo do ano anterior.
• Airbtics (setembro de 2025 a agosto de 2026, atualizado em 16 de outubro de 2026): 12.136 anúncios, ocupação mediana de 44%, diária média de R$ 413 e receita anual típica de R$ 69 mil. Em um ano, a ocupação caiu 4,3%, a diária subiu 22,7% e o número de anúncios cresceu 33,6%.
• bnbcalc (12 meses até setembro de 2026): média de 8.951 anúncios ativos, com alta de 14% em relação ao ano anterior.

O ponto comum é a forte concorrência: as três fontes indicam milhares de anúncios ativos, e a oferta vem crescendo. Segundo a AirROI, 56% dos anúncios são apartamentos, 38% são casas e 92% são unidades inteiras. A estadia mínima de duas noites é a regra em 66% deles.

Sazonalidade

A receita se concentra no verão. Pelos dados mensais da AirROI:

• janeiro de 2026: ocupação de 52,8%, diária média de R$ 689 e receita média de R$ 12.212;
• dezembro de 2025: 40,6% de ocupação e diária de R$ 677;
• fevereiro de 2026: 39,6% de ocupação e diária de R$ 619;
• julho de 2026, com as férias escolares: 33,1% de ocupação;
• junho e agosto de 2026: as menores ocupações do período, com 25,2% e 25,4%.

A Airbtics também aponta janeiro como o mês de pico e maio como o mais fraco. Pelos mesmos dados, a receita média de janeiro de 2026 foi cerca de 2,6 vezes a de junho de 2026, que ficou em R$ 4.668.

O que diz a lei sobre locação por temporada

O art. 48 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) define a locação para temporada como a destinada à residência temporária do locatário, por motivos como lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras, com prazo de até 90 dias, esteja o imóvel mobiliado ou não.

Em condomínios, o tema é decidido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ):

• em abril de 2021, a Quarta Turma (REsp 1.819.075/RS) entendeu que a destinação residencial prevalece e que a hospedagem atípica pode ser autorizada por dois terços dos condôminos;
• em novembro de 2021, a Terceira Turma (REsp 1.884.483/PR) validou convenção que proibia locações por menos de 90 dias;
• em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção (REsp 2.121.055/MG) concluiu, por maioria, que a exploração reiterada e profissionalizada de estadias curtas descaracteriza a destinação residencial e exige aprovação de dois terços dos condôminos;
• em 26 de maio de 2026, a Segunda Seção afetou ao rito dos recursos repetitivos o REsp 2.272.536/SP, que vai definir se a cláusula de destinação residencial, sozinha, impede esse tipo de locação. Até a tese ser fixada, processos semelhantes ficam suspensos em todo o país.

Antes de comprar para alugar, leia a convenção e o regimento interno do condomínio e verifique as atas das assembleias. Não localizamos lei municipal de Ubatuba específica sobre cadastro de imóveis de temporada; vale confirmar com a Prefeitura se há regras novas.

Impostos

A renda do aluguel por temporada recebida por pessoa física é tributada pelo Imposto de Renda, e, segundo o Airbnb, citado pelo Portal da Reforma Tributária, a maioria dos anfitriões continuará sujeita apenas a ele. A reforma tributária equipara a locação de até 90 dias aos serviços de hotelaria para fins de IBS e CBS (art. 253 da Lei Complementar nº 214/2025). Pela Lei Complementar nº 227/2026, a pessoa física só se torna contribuinte se alugar mais de três imóveis e tiver receita anual de pelo menos R$ 240 mil com a atividade. Nesse caso, há redução de 40% nas alíquotas e um redutor de R$ 600 por imóvel por mês. A CBS passa a valer plenamente em 2027, e o IBS tem transição de 2026 a 2033.

Custos a considerar

A receita bruta das plataformas não é lucro. Entram na conta:

• comissão de administração, quando o proprietário não faz a gestão;
• limpeza e troca de enxoval a cada hospedagem;
• taxas da plataforma de reservas;
• condomínio, IPTU, energia, água, gás e internet, pagos mesmo nos meses vagos;
• manutenção, reposição de móveis e equipamentos e seguro;
• Imposto de Renda e, se for o caso, IBS e CBS.

Dicas para investir

• Compare as estimativas de mais de uma plataforma e use a média da baixa temporada como cenário conservador.
• Avalie a localização: praias de mar calmo, proximidade de serviços e facilidade de estacionamento influenciam a procura, e a Zona Azul das praias custa R$ 50 por até 12 horas desde outubro de 2026.
• Confirme as regras do condomínio antes de assinar a compra, e não depois.
• Planeje preços diferentes para alta e baixa temporada e para feriados.
• Busque orientação contábil e jurídica para enquadrar a atividade, especialmente se pretende ter vários imóveis.

Informações verificadas em 29/10/2026. Encontrou algo desatualizado? Avise a nossa equipe.