Guia para comprar imóvel em Ubatuba

Comprar imóvel no litoral exige cuidados adicionais. Em Ubatuba, a proximidade com o mar pode envolver terrenos da União, boa parte do território está em áreas protegidas e há loteamentos ainda não regularizados. Organizamos o caminho da compra em etapas, com as regras e os números que localizamos em fontes oficiais.

Aviso: este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de advogado, tabelião ou registrador. Cada imóvel tem uma situação própria, que deve ser analisada antes da assinatura de qualquer contrato.

1. Matrícula e certidões

O primeiro documento a pedir é a certidão atualizada da matrícula do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Ela mostra quem é o proprietário, a descrição do imóvel e se há penhoras, hipotecas, usufruto ou outras restrições. Confira se a área e as confrontações batem com o que está sendo vendido e se a construção está averbada.

Além da matrícula, é comum reunir:

• certidões pessoais do vendedor, como as de ações cíveis, trabalhistas e fiscais, e de protestos;
• certidão negativa de débitos de IPTU, emitida pela Prefeitura;
• declaração de quitação do condomínio, quando houver;
• documentos da Secretaria do Patrimônio da União, se o imóvel estiver em terreno de marinha.

2. ITBI, escritura e registro

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é municipal e está previsto no Código Tributário de Ubatuba (Lei nº 1.011/1989). A alíquota consta do art. 164, cuja redação foi alterada pela Lei nº 1.851/1999. Não localizamos publicação oficial acessível com o percentual em vigor; por isso, recomendamos confirmá-lo na guia emitida pelos serviços online da Prefeitura ou com o tabelião antes de fechar o orçamento da compra.

Sobre a base de cálculo, o STJ fixou em 2022, no Tema Repetitivo 1113, que o ITBI incide sobre o valor de mercado do imóvel, sem vínculo com a base do IPTU. O valor declarado pelo comprador presume-se correto, e o município só pode contestá-lo em processo administrativo; também não pode adotar previamente um valor de referência fixado de forma unilateral. Para 2026, os valores da Planta Genérica de Valores, usada para IPTU e ITBI, foram reajustados em 0,92% pelo Decreto nº 8.949/2025.

A compra é formalizada por escritura pública no tabelionato de notas, que exige o recolhimento do ITBI. Depois, a escritura precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis: é o registro na matrícula que transfere a propriedade. Enquanto ele não é feito, o imóvel continua, perante terceiros, em nome do vendedor.

3. Terrenos de marinha e SPU

Terrenos de marinha são áreas da União situadas até 33 metros para o interior a partir da linha da preamar média de 1831, conforme o Decreto-Lei nº 9.760/1946. Quem tem imóvel nessas áreas paga encargos à Secretaria do Patrimônio da União (SPU):

• no regime de ocupação, taxa anual de 2% do valor do terreno, podendo chegar a 5% em alguns casos;
• no regime de aforamento, foro anual de 0,6%;
• na venda onerosa, laudêmio de 5% sobre o valor do terreno, sem incluir as benfeitorias.

Desde a Lei nº 13.240/2015, quem está em regime de aforamento pode remir o foro e consolidar a propriedade plena pagando 17% do valor do terreno. Antes de comprar perto da orla, pergunte se o imóvel está cadastrado na SPU e exija a comprovação de que não há débitos.

4. Preservação, zoneamento e IPTU

Cerca de 80% do território de Ubatuba integra o Parque Estadual da Serra do Mar, segundo a Prefeitura, e pesquisa publicada pela UFF em 2023 registra que cerca de 54% do município é área de preservação permanente. Essas áreas têm uso restrito ou proibido para construção. O litoral também segue o Zoneamento Ecológico-Econômico do Litoral Norte, instituído pelo Decreto Estadual nº 49.215/2004.

No plano municipal, o Plano Diretor é a Lei nº 2.892/2006, que está em processo de revisão. Antes de comprar um terreno, peça à Prefeitura a certidão de uso do solo e confirme o que pode ser construído, a taxa de ocupação e o gabarito permitido. Imóveis com vegetação protegida podem ter isenção de imposto territorial proporcional à área preservada, nos termos da Lei nº 3.691/2013.

O IPTU de 2026 venceu em 10 de fevereiro, com opção de pagamento em 11 parcelas mensais. Combine quem paga o imposto do ano da compra e confira se não há débitos em dívida ativa.

5. Financiamento e imóvel na planta

No financiamento, o banco analisa a documentação do imóvel e faz sua própria avaliação antes de liberar o crédito. Por isso, a regularidade da matrícula, a averbação da construção e a situação perante a SPU, quando for o caso, devem ser verificadas antes de assinar qualquer sinal. Peça ao banco a lista de documentos exigidos e simule em mais de uma instituição antes de escolher.

Na compra na planta, confira o registro da incorporação na matrícula do terreno e se o empreendimento adotou o patrimônio de afetação, que separa o terreno, a obra e os recursos de cada empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. Muitas incorporadoras criam uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) para cada obra; outras captam recursos por meio de Sociedade em Conta de Participação (SCP), modelo em que o investidor participa do resultado do negócio, e não compra uma unidade. Entenda em qual estrutura você está entrando e peça o memorial de incorporação.

6. Cuidado com loteamentos irregulares

Segundo dados da Prefeitura reunidos em pesquisa da UFF, Ubatuba tinha, em 2021, 45 loteamentos irregulares ou clandestinos e 64 assentamentos precários, além de 19 áreas em regularização fundiária. Desconfie de lotes vendidos apenas com contrato particular ou cessão de direitos, sem matrícula individual. Confirme na Prefeitura se o loteamento foi aprovado e, no cartório, se ele está registrado. Sem esse registro, o comprador pode não conseguir escriturar, construir com alvará ou financiar o imóvel.

Informações verificadas em 29/10/2026. Encontrou algo desatualizado? Avise a nossa equipe.